Immobilien-Teilverkauf – finanzielle Freiheit für Senioren

Der Ruhestand steht vor der Tür! Viele Senioren warten nach einem arbeitsreichen Leben auf diesen Moment. Steht dann doch endlich die Zeit zur Verfügung, um sich lang gehegte Träume zu erfüllen. Nicht alle Pensionäre sind jedoch mit den dafür notwendigen finanziellen Ressourcen ausgestattet.

Wer allerdings im Besitz einer Wohnimmobilie ist, kann schnell Abhilfe schaffen. Mit einem Teilverkauf wird in der Immobilie gebundenes Kapital verflüssigt und die notwendige Liquidität für den Lebensabend bereitgestellt. Der Clou – die Teilverkäufer behalten ihr Nutzungsrecht über die Immobilie und können weiterhin in der gewohnten Umgebung verbleiben. Wie funktioniert das?

Was versteht man unter einem Immobilien-Teilverkauf?

Beim Teilverkauf handelt es sich um ein Modell zur Verbesserung der Altersversorgung. Angebote rund um den Teilverkauf gibt es in Deutschland seit 2018. Dabei dient der Teilverkauf in erster Linie dazu, die liquiden Mittel im Alter zu erhöhen, damit bei der Lebensqualität keine Einbußen in Kauf genommen werden müssen. Um die finanzielle Freiheit durch einen Immobilien-Teilverkauf genießen zu können, werden bis zu 50 Prozent einer Wohnimmobilie an ein spezialisiertes Unternehmen aus der Immobilienbranche veräußert. 

Die Teilverkäufer erhalten ein sogenanntes Nießbrauchrecht, welches im Grundbuch festgehalten wird. Dieses ermöglicht es, dass das Nutzungsrecht über die gesamte Immobilie erhalten bleibt. Das Nießbrauchrecht beinhaltet ein lebenslanges Wohnrecht und auch etwaige Mieteinnahmen stehen den Teilverkäufern weiterhin vollumfänglich zu. Im Gegenzug zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilverkäufer.

Welche Bedingungen sind zu erfüllen?

An den Teilverkauf sind grundlegend wenige Bedingungen geknüpft. In der Regel sollte die betreffende Immobilie keine höheren Lasten als die gewünschte Auszahlungssumme aufweisen. Außerdem sollte sie mindestens 200.000 Euro wert sein. Die Anbieter gehen nämlich von einem Mindestauszahlungsbetrag von 100.000 Euro pro Teilverkauf aus.

In der Praxis sind aber weitere Anforderungen zu beachten. So sind beispielsweise Erbpacht, gewerblich genutzte Objekte oder schlechte Lagen in der Regel nicht teilverkaufsfähig. Ob die eigene Immobilie für den Teilverkauf geeignet ist und ob das Modell auch die sinnvollste Variante für den Eigentümer ist, muss in Beratungsgesprächen und Eigenrecherche abgewogen und geklärt werden.

Für wen ist ein Teilverkauf sinnvoll?

Im Prinzip ist ein Teilverkauf in jedem Lebensalter machbar. Für jüngere Menschen gibt es häufig günstigere Alternativen als einen Teilverkauf. Aufgrund der Wohnkreditrichtlinie verhalten sich Banken bei der Vergabe von Krediten für Senioren sehr zurückhaltend oder fordern hohe Tilgungsraten, da die Kreditlaufzeit nur deutlich verkürzt angeboten werden kann.

Daher richtet sich das Angebot eines Teilverkaufs vornehmlich an ältere Menschen ab dem 55. Lebensjahr. Diese stehen dabei vor der Tatsache, dass der Eintritt in den Ruhestand mit Einschnitten beim Einkommen einhergeht. Um diese auszugleichen, wird in der Immobilie gebundenes Kapital teilweise freigesetzt. 

Welche Vorzüge sind mit einem Teilverkauf verbunden?

Ein Teilverkauf hat für Eigentümer die folgenden Vorteile:

• Die liquiden Mittel werden schnell signifikant aufgestockt, ohne dass Schulden aufgenommen werden müssen.
• Der Verbleib im bisherigen Wohnumfeld ist gesichert.
• Das alleinige Nutzungsrecht bleibt erhalten.
• Die Erben des Teilverkäufers erhalten ein Erstankaufsrecht.
• Die Teilhabe an zukünftigen Wertsteigerungen ist gesichert.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Die genauen Abläufe können von Unternehmen zu Unternehmen variieren. Ein beispielhafter Ablauf von einem der Marktführer – Deutsche Teilkauf:

1. Der Eigentümer fragt ein Angebot über die Website oder telefonisch an.
2. Es wird ein Beratungsgespräch vereinbart, dem ein erstes, unverbindliches Angebot folgt.
3. Ein lizenzierter und unabhängiger Gutachter ermittelt auf Kosten des Anbieters den Verkehrswert der zum Teilverkauf anstehenden Immobilie.
4. Anhand des Gutachtens erschließt sich der Prozentsatz, der für den Teilverkauf infrage kommt.
5. Sind beide Parteien weiterhin an dem Geschäft interessiert, arbeitet das Unternehmen ein zweites, diesmal verbindliches Angebot aus und legt es dem Kunden vor.
6. Entspricht das Angebot den Vorstellungen des Eigentümers, kommt ein Notar ins Spiel. Dieser setzt einen Vertrag auf, der beiden Parteien zur Ansicht vorgelegt wird.
7. Sind beide Vertragspartner einverstanden, kommt es zur Vertragsunterzeichnung. Parallel dazu wird der Eintrag im Grundbuch das Nießbrauchrecht betreffend vorgenommen.
8. Sind alle Formalitäten erledigt, zahlt der Teilkäufer die vereinbarte Summe an den Eigentümer aus.

Und die Steuer?

Der Teilverkauf unterliegt steuerlich den gleichen Regeln wie der Verkauf einer gesamten Immobilie. Das bedeutet, dass keine Steuern anfallen, wenn die Immobilie durchgehend vom Eigentümer bewohnt wurde. Eine Mietimmobilie dagegen muss mindestens zehn Jahre im Besitz des Eigentümers gewesen sein. Bei einem früheren Verkauf wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig.